「飲食店開業：＜店舗選び＞見逃し注意！賃貸借契約の意外な落とし穴」
こんにちは、飲食店開業サポート＠山梨です。
飲食店を開業しようとお考えの多くは、料理に関してはその道のプロでしょう。
しかしいざ開業に向けて準備を始めると、何から手を付けたら良いか分からないという声を数多く聞きます。
飲食店開業におけるはじめの一歩、それは店舗を決めることです。
また店舗選びにおいて、多くの方が重視するのは場所，賃料，間取りの三点でしょう。
場所は最高、賃料も安い、間取りも希望通りなの早速契約を・・・ちょっと待ってください、その契約は本当に大丈夫ですか？
今回は過去当事務所が経験した事例から、賃貸借契約の意外な落とし穴について解説します。
敷金，礼金，仲介手数料，前家賃
賃貸物件の場合、多くは敷金，礼金，仲介手数料がかかります。物件によって異なりますが、これだけで4～5ヶ月分は請求されるでしょう。中には、数か月分もの前家賃を請求される場合もあります。
仮に月額賃料を10万円とすれば、前家賃が無かったとしても50万円以上の初期費用がかかることになります。
理想通りの物件であったとしても、これら物件取得費が高いと開業資金を圧迫し、その他に必要な経費にしわ寄せが生じてしまいます。
改造工事承諾条項
多くは物件の内装工事を行うことでしょう。よって賃貸借契約書の中で、模様替えを認める条項が記載されていなければなりません。
飲食店として使用するから、内装工事を行うのは当たり前、そんなこと大家さんだって分かっているでしょう？ そんな風に考えるかもしれませんが、あとで揉めないように契約書に改造工事承諾条項が記載されていることを確認しましょう。
加えて日本政策金融公庫の融資においては、設備費が500万円を超えると生活営業指導センター長の推薦書が必要です。
この推薦書取得条件のひとつに、賃貸契約書において改造工事承諾条項記載が必須とされています。あとで推薦書取得が必要となった場合に備え、賃貸借契約書に改造工事承諾条項が記載されていることを確認してください。
卵が先かニワトリが先か
金融機関から融資を受けるうえでは、物件が決まっていなければなりません。なぜなら物件が変われば開業資金総額も変わるだけでなく、開業後の損益計算すら変わってしまうからです。
しかし融資が決まっていないのに、物件の賃貸借契約を結ぶわけにもいきません。さりとて融資決定までには少なくとも1.5～2ヶ月はかかるので、賃貸契約を後回しにすると他の方に物件を取られてしまうかもしれません。
物件が決まっていないと融資申込ができない、さりとて融資が決まっていないのに賃貸契約を結ぶわけにもいかない。まさに卵が先かニワトリが先か、という問題に直面するのです。
停止条件付き特約
このような問題に対して当事務所では、賃貸借契約書へ停止条件付き特約を付けてもらうようお願いすることを推奨しています。
停止条件付契約とは、将来発生する不確実な事実を条件として、その事実が発生したときに初めて契約の法的効力が発生する契約です。条件が成就しない場合、契約は無効となります。
停止条件付き特約の例：本契約は〇〇年〇〇月〇〇日までに乙（借主）に対する金融機関からの融資実行をもって有効とする
このように特約を定め賃貸借契約が締結できれば、融資決定までの間他の方に取られる心配はありませんし、万が一融資に失敗しても賃貸契約が無効になるだけです。
しかも融資が決定し賃貸契約が有効になったのち、敷金，礼金などの物件取得費を支払えばよいので資金繰りの心配もありません。
ただし停止条件付き特約を付けてもらえるかは大家さん次第、決して借主の権利ではありませんからご注意ください。
まとめ
今回は過去当事務所が経験した事例から、賃貸借契約の意外な落とし穴について解説しました。
たとえ理想の店舗が見つかったとしても、慌てて賃貸借契約を結ぶのはお勧めしません。できれば当事務所のような専門家のサポートを受け、管理会社や大家さんと調整することをお勧めします。
飲食店開業サポート＠山梨では、店舗選びのアドバイスも行っています。飲食店開業をお考えであれば、ぜひ当事務所の無料相談をご利用ください。
以上、飲食店開業の参考になれば幸いです。
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